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    房地产市场去库存做法及建议

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    [摘要]中国人民银行大庆市中心支行对10户房地产企业、20家商业银行和50户家庭调查显示:三线城市大庆市利用公积金和户籍等政策推动房地产市场去库存稳步推进,商品房均价基本保持稳定,开发商投资意愿有所恢复,政府土地供应有所增加,当前房地产企业面临税负高、融资难度加大、融资成本上升、经营分化明显等问题,应引起关注。

    [关键词]经济金融;房地产;发展研究

    一、大庆房地产去库存主要做法

    1.出台自由职业者住房公积金政策,扩宽公积金贷款的使用人群。大庆市住房公积金管理中心出台政策自2016年7月起,从事自由职业,有收入且能够长期缴存住房公积金,年龄满18周岁,男性未满60岁,女性未满55周岁的大庆市居民,可以缴存住房公积金,缴存标准共分成5档。连续缴纳6个月以上就可使用公积金贷款购房。截至2016年12月末大庆市共有4058名自由职业者办理公积金开户缴存业务。今年以来他们陆续具备了使用公积金贷款购房的资格。2017年8月末,大庆市个人住房公积金贷款余额达200亿元。

    2.购房落户政策放宽,刺激小户型新房销售和二手房交易。自2016年4月开始,市外人员在市区购买商品房(含二手房),建筑面积达到45平方米以上的,可一次性为其本人、配偶、共同生活的未婚子女落户。房屋建筑面积未达到45平方米,但已居住满5年的(以房屋产权证签发日期起算)也可以办理购房落户。这一政策的出台,扩大了希望通过购房落户的域外刚需群体,有力地活跃了当地的小户型销售和房改房交易市场。2017年8月末大庆市个人住房二手房商贷余额61.2亿元,比年初增加12.8亿元。

    3.政府增加土地供应,控制用地总量规模。大庆市政府一直严格控制用地指标的投放,2016年全年只投放了38万平方米的商住用地。2017年投放了4个地块合计48万平方米,较2016年增加土地供应10万平方米。

    二、取得的成效

    1.开发商投资意愿有所恢复,整体拍地趋谨慎。一些开发商处于无地开发也无房可卖的情况,针对地理位置较好的地块企业拍地意愿回升。2017年8月份大庆市刚刚拍卖的3万平方米地块,多家房地产企业参加竞拍,最终溢价率235%。10户房地产企业认为大庆房地产市场供需平衡的有60%,认为供大于求的有30%,还有10%认为供小于求。

    2.部分房地产项目销售形势较好,品牌效应逐步显现。房地产企业表示,一个好的房产销售项目从预售到售完大概在10个月左右,能够在交付使用之前实现售罄。当前在大庆百姓口碑较好的几个开发商销售形势趋好。大庆高新区城投公司先后开发了5个房地产项目,前几个项目基本已售完,在售的云水湾项目共计1038套,目前销售率91%,还剩不到100套商品住宅未销售。大庆学伟房地产公司的学伟鑫城项目2300套,销售率也在90%以上。大庆市城投公司新开发的中央花园项目总量不到700套房源,有2000多户家庭有购买意向,需摇号才能购买。

    3.房地产去化周期缩短,房价保持基本稳定。据市房产局数据显示,截至2017年8月末,大庆市主城区新建商品住宅可售面积160万平方米,同比下降24%,以去年下半年月均销售12万平方米,去化周期在13个月左右。8月份当月销售新建住宅10万平方米,同比下降2.53%。二手房销售面积27万平方米,同比增长8.5%。大庆市住宅市场去库存压力有所缓解。

    三、存在问题

    1.房企税负偏高。调查中了解到,当前有的房地产企业利润率只有5%,高一些的能达到10%。税负高是影响企业利润的主要因素之一。当前黑龙江省的同类税负与周围省份相比偏高,以土地增值税为例,吉林省基本是销售收入额的1.5%、2%、3%、4%,黑龙江则是销售收入的5%、6%、7%,加上城市教育附加和企业所得税,综合税率最少在16%以上,比周围省份高3个百分点。

    2.房企整体融资难度加大。各金融机构大多对房地产融资实行限额管理,审慎把握三类城市新增住房开发融资,加快存量商用房开发融资和三类城市房地产开发融资收回,调整用于重点领域新增融资需求,加强现有项目的风险监测分析和风险化解。房地产行业信贷投放的基本原则是:总量管理,择优支持,存量移位,化解风险。总行对房地产融资实行总量管理,积极支持一类城市等重点区域,审慎把握三类城市新增住房开发融资,从严控制商用房开发融资及商业性棚户区改造融资。加快收回存量商用房开发融资和三类城市房地产开发融资,移位用于重点领域新增融资需求。严格执行房地产贷款封闭管理要求,加快存量建设或销售进度未达预期项目的风险化解,保持房地产贷款质量稳定。由于大庆市属于三线城市,除总行列明的房地产客户外,其他房地产企业不属于总行积极支持范畴。有的行信贷指导意见中认定房地产开发可以适当介入,但将住房开发企业限制在全国500强。

    3.房企融资成本上升。当前只有数量很少的大型房地产企业能够从银行获得信贷资金,但其融资成本也从基准利率上浮10%提高到基准利率上浮30%,融资成本较低的也达到基准利率上浮20%。多数房企不能获得银行信贷资金支持。一些信用状况较好的房地产企业可以从民间融资年利率8%,而有的企业融资年利率则高达20%以上。4.房企经营分化明显。当前部分开发商面临无房可卖,也有部分开发商存量售不出去。与中央花园等热销楼盘相对应的是,有的楼盘已经销售几年仍未售完,企业资金回笼缓慢,资金链断裂,形成银行关注的不良资产,面临着风险处置。

    四、几点建议

    1.合理确定三线城市的房企税负,打造优良的投资环境。建议加强对城市间房企税负水平的比较分析,三线城市科学定位房地产相关税负,适当下调土地增值税,优化区域投资环境,形成政策洼地,通过政策优势吸引房企,促进南北方不同区域间的平衡发展。

    2.建立房地产业风险金,实施差别化房地产信贷政策。建议建立房地产业风险金,加强资金链监测,健全资金监管机制,防范楼盘建设项目资金风险,促进房地产企业抱团取暖,提高融资能力。差别化房地产信贷政策,去库存城市的信贷政策定位于继续支持合理自住购房,并保持信贷政策的相对稳定。

    3.按照市场需求状况科学投放土地,形成有效供给。不同类型的城市要根据地方特点分城施策,引导市场积极形成有效供给,消化现有库存。土地、房产、规划、统计和银行等多部门建立房地产运行联席会议制度,定期沟通加强信息共享,探讨行业发展的新问题、新情况,对房地产开发、市场销售、需求预期、资金供求等因素进行综合监测分析,科学确定土地投放的规模和节奏,深化房地产业的供给侧改革,解决供需结构性矛盾。

    4.引导房地产企业转型和重组,推进住宅产业现代化。扩大租赁市场房源,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组,提高产业集中度,开展房地产投资信托基金试点,发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。将房企发展成为以建房为依托,衣食住行、吃喝玩乐资源的提供商和服务商。

    作者:王凤芝 单位:中国人民银行大庆市中心支行

    房地产市场去库存做法及建议责任编辑:张雨    阅读:人次